重大商业项目策划

商业地产策划业务主要为大型商业项目的开发商、综合地产项目开发商以及城市土地一级开发商提供商圈市场调查、项目选址、项目定位、商业规划设计、地产项目经营管理、商业经营诊断、招商与营销等方面的专业咨询服务。三胜咨询凭借在城市、商业、地产、产业研究等方面的丰富经验以及对商业和地产运营规律的把握，在多个大型商业（工业）地产项目的策划实践中取得了良好效果。

1. ·商圈分析与商业项目调查；
2. ·商业项目选址与可行性评估；
3. ·商业项目定位研究与策划；
4. ·商业项目CI、VI、SI设计；
5. ·商业项目开发建设管理模式设计；
6. ·传统商业项目升级改造方案设计；
7. ·商业地产项目投资分析与价值评估；
8. ·商业项目招商与营销策划。

 

商圈分析与项目调查

商圈是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范围。也可以说成是一个商业地产项目的消费者所来自的区域，或者是一个商业地产项目吸引消费者的有效空间范围。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。商圈调查可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当项目地点的选择，商圈调查的目的包括：

1. ·了解地区居民的人口特征、社会经济变相及生活形态等；
2. ·确定产品组合及促销地点；
3. ·分析商圈是否重叠
4. ·计算在某一地理区域内应开几家店；
5. ·找出商圈内的障碍：道路设施不便、人口拥挤、人口过度拥塞；
6. ·法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况；
7. ·其他因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流中心一次性补齐所需物品，及停车场是否宽广等。

 

选址与可行性评估

商业地块选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。商业项目的选址应该考虑以下因素：

1. ·客流规律是选址的最重要的因素：交通状况、商业环境、地形特点；
2. ·城市规划的要求

 

在选址过程中要对以上因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，论证其可行性。

定位研究与策划

商业项目定位是预测、策划与决策的统一，是利用市场及技术预测的结果，通过资源整合及策略创新等策划手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企业发展决定。包括业态定位、主题定位、目标市场定位、功能定位、形象定位、档次定位、价格定位、经营方式定位、动态定位等多个方面。

项目经营管理

在商业地产开发中，开发商往往比较注重项目投资金额、销售回款，以及商业地产的定位、营销推广等环节，一般很少去关心商业地产开发的最后一环-商业经营管理。殊不知，商业经营管理这个最后的一环，却在一定程度上决定了商铺的现实回报和未来升值空间，决定了投资者的最终利益。从经营管理的角度来看，只有进行符合消费市场的定位、业态的合理区隔、有效地招商和经营整合推广，以及规范物业管理模式，才能促进商业的稳步发展，避免商业后期经营不善。商业地产重在经营赢在管理，它需要专业的管理能力和经营素质，从而实现商业项目的可持续发展。

投资分析与价值评估

随着限购、限贷、税收等方面的调控政策对住宅市场持续施压，住宅开发商纷纷转战商业地产开发。不仅标杆企业结队进军商业地产开发领域，一些商业经营企业也纷纷参与商业地产开发。大量资金的进入，商业地产市场处于持续的上升通道，前景似乎一片光明。一些传统住宅开发企业，甚至一些“外行”企业，将商业地产看成调控期的“避风港”。但是商业地产开发需要雄厚的资金实力，需要“养商”的耐心，需要专业人才的储备，需要丰富的运营管理经验。不具备上述条件的房企转战商业地产面临一定的风险。

商业地产价值评估师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。