商业地产，顾名思义， 作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途 上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。而商业地产策划就是指：为了达成某种特定的目标，借助一定的科学方法和艺术，为对商业地产项目的决策、计划而构思、 设计、制作策划方案的过程。 主要包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。

策划流程

三胜咨询的商业地产策划流程主要包括以下内容：

◆ 项目地块解析

在项目市场发展趋势研究的基础上，本部分将从项目条件分析入手，从地块角度判断适合发展的物业形态，并对项目周边环境地块的状况性质进行研究，分析其对本地块可能之影响。

◆ 项目区位分析

主要针对项目周边地块的现状以及未来发展状况进行分析，了解项目发展的环境及影响因素。

◆ 项目地块条件分析

主要针对项目地块的开发条件进行透彻分析，找出影响项目发展的因素。

1. ·项目SWOT分析（优势、劣势、发展机会、竞争威胁）：分析项目发展的重要及难点，明确项目本身的优势、劣势、发展机会、竞争威胁等。
2. ·项目发展方向把握：在了解市场环境、片区发展及地块条件基础上，对项目发展方向、可能功能物业进行预测，提供详细市场调研方向。
3. ·项目发展形象定位及概念定位：确定项目的发展形象，为项目定位与规划设计提供方向。
4. ·项目功能组合及业态配比定位：主要包括项目内部主要物业类型的功能确定、组合方案定位、功能布局及各功能间的关联性控制。
5. ·项目开发规模与档次定位：根据项目发展主题，并结合项目所处市场背景环境，确定项目主要物业类型的开发规模与档次。
6. ·项目目标客户定位：主要确定项目各功能物业的客户阶层、消费群体，为项目后期开发方案提供依据。
7. ·项目价值定位（含财务分析）：根据项目自身条件、总体定位、市场供需状况、市场现有物业供应价格水平、潜在购买水平，以及项目所在区域未来发展趋势等因素，明确项目各功能物业的价格水平。

 

项目分类

◆ 按使用功能划分

泛指用途为商业、服务业的物业。国内常见有：底商、步行街、MALL、购物中心、专业性市场。

◆ 地域性分类

根据不同的城市发展规模，城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况。 如：北京有燕莎、朝外、CBD、建国门、王府井、亚奥、北三环、西单、阜成门等多个分散的商业中心，商业分布呈现多极化现象。 上海、南京等国内诸多大中城市中虽有不同的商业中心，但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区。 分析和研究不同地域的商业特色有助于完成理想的商业选址。

◆ 按服务对象和辐射范围分类

有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。